2022年上半年，南京二手房市场翘尾收官（点击查看上半年南京二手房市场报告）。

南京现在的二手房市场具体情况如何？房价还在持续降吗？哪些小区更抗跌？不同小区境遇各有不同，我们整理了南京主城8区成交热门小区上半年房价情况，供业主及购房客群参考。

根据整理数据来看，南京上半年二手房成交均价32141元/㎡，环比基本持平，同比下跌11.9%。从各区成交热门小区看，上半年多数小区的成交均价同比呈下降态势。不过，需要指出的是，二手房因房源楼层、朝向、户型、装修、业主心态等个体差异的存在，即便同一小区同一栋楼房源成交价及挂牌价均存在较大的差距，且不同小区的成交房源量不同，所呈现的小区均价存在失真可能，以下数据仅供各位参考，不作为购房、投资导向！

鼓楼区

上半年鼓楼区成交热门小区中教育置业相对较多，尤其龙江和江东片区的银城小学、金陵汇文学校、树人中学等名校施教范围内小区的成交量相对较大。

从小区价格看，鼓楼一二线名校施教范围内小区整体均价有一定下滑，不过因教育置业中单价高但总价低的小户型房源更易成交，因此教育置业的成交均价与挂牌均价一般存在一定的差距。例如力小+二十九中施教范围内的西康路小区上半年成交均价为8.9万/㎡，但目前挂牌均价8.46万/㎡，究其原因上半年西康路小区个别房源成交价较高（例如6月我爱我家成交的一套79.19㎡的房源，成交总价768.8万，成交单价达到9.7万）拉高小区成交均价，不过目前小区挂牌房源较多，单价在7-8万左右的大户型较多，因此挂牌均价仅在8.46万。

另外，部分小区包含住宅、公寓等多种产权类型的物业，同一小区内不同类型的房源价格差异极大。如中海凯旋门小区内有公寓和住宅，其中住宅类房源最高单价可达4万/㎡，而公寓类房源单价有的低至2.5万/㎡，因此小区成交均价仅供参考，意向客户议价最好参考挂牌房源及同类型的成交价格。

建邺区

上半年建邺区成交热门小区主要有油坊桥、南湖片区的刚需购房和河西奥体片区的改善置业。

部分热门小区成交均价同比有一定下滑。究其原因，上半年仍处于楼市调整期，部分急售房源议价空间大，自住客户抓住时机入手，拉低小区成交均价。但应看到挂牌房源量大，且房价依旧较为“坚挺”，尤其河西中片区部分改善小区因地段优势明显，价值空间大，业主普遍预期较高，因此挂牌价依旧较高。

玄武区

玄武区二手小区以刚需、刚改及教育置业客群为主。2022年上半年，玄武区成交活跃片区有月苑、花园路、锁金村等刚需、刚改片区，以及北京东路小学施教范围内的教育置业。

其中，紫金墨香苑小区成交量较大，上半年成交均价为26164元/㎡，同比去年上半年略降3.1%，小区当前挂牌均价为2.78万/㎡，业主预期较高，但存在急售业主降价出售，因此刚需客群有较大“捡漏”机会。

秦淮区

秦淮区新街口及月牙湖片区成交火热，小区均价在3-8万左右，刚改及教育置业需求旺盛。部分小区房价有所下滑，刺激置换需求释放。当然，有些小区房价下行需具体分析，例如上半年成交火热的保利堂悦，成交单价4.4万，同比下降12%，部分原因是上半年小区内的单价3万以内的公寓性质房源成交较多，拉低小区整体均价，而目前其挂牌均价仍在5万以上。

栖霞区

栖霞区上半年成交量较大的小区集中在仙林、仙林湖、马群等板块，而仙林、仙林湖板块小区价格整体较为平稳，刚改、改善以及教育置业客群认可度较高，上半年涨跌幅度相对较小，且当前挂牌均价依旧坚挺。

江宁

江宁上半年仍是南京二手房出货大户，其中房价有所下滑的禄口板块二手房交易量较大，如翠屏城四期保持成交价跌量涨态势，急售业主降价出手，刺激小区成交量上涨，如此靠降价而促成交的小区还有老麒麟、东郊小镇等近郊板块。

浦口

浦口区包括江北新区和江浦等区域的小区。江北新区桥北、顶山等板块二手房成交活跃，但小区均价同比呈下滑趋势。同时，也应看到，江北区域内的改善性小区，如大华锦绣华城-香鸢美颂、弘阳时光里等小区上半年小区均价同比是微涨的。

雨花台区

2022年上半年，雨花台二手房整体成交量价较为平稳。其中成交活跃的是板桥，板块内小区房价多在2万-2.5万左右，房价友好，十分适合刚需自住客群。

从小区房价来看，上半年雨花台热门小区的成交均价相比去年同期下降的较多，不过降幅不大，且考虑房源差异的存在，应理性看待小区均价的下浮。当然，对比7月小区最新挂牌均价，业主预期有所上扬，购房客群如遇到合适房源，建议还是抓住机会及早上车！